«Выгодно ли мне рефинансировать?» — вопрос, который я получаю чаще всего. Честный ответ, чаще, чем кажется, — «нет». Не потому, что рефинансирование — плохая идея, а потому, что рефинансирование — это действие с ценой, и тот, кто показывает только сторону экономии, не рассказывает всей истории.
Почему «экономия на бумаге» — не экономия
Большинство предложений о рефинансировании, которые я вижу, начинаются с одной и той же строки: новый ежемесячный платёж ниже старого. Это правда — и это почти ничего не значит. Более низкий платёж легко получить, растянув срок или перейдя на маршрут (маслуль), который дёшев сегодня и дорог завтра. Проверять нужно, сколько вы заплатите в сумме до конца пути и что уйдёт из кармана, чтобы туда добраться.
Три вещи почти всегда исчезают из «экономии на бумаге»:
- Комиссия за досрочное погашение. Когда ставка по вашему фиксированному маршруту выше средней ставки на рынке сегодня, банк берёт разницу вперёд. Это не штраф — это цена разрыва договора, и она может съесть значительную часть выгоды.
- Сопутствующие расходы. Оценка, регистрация, открытие дела, новые страховки — и время. Каждая мелочь невелика; вместе это сумма, которую нужно отбить, прежде чем рефинансирование вообще начнёт окупаться.
- Индексация. Маршрут с привязкой к индексу выглядит дешёвым, если смотреть только на ставку. Но его основной долг растёт вместе с индексом — даже когда вы платите вовремя.
Поэтому я не сравниваю платёж с платежом. Я сравниваю то, что остаётся в кармане после комиссии, после расходов и после того, как индексация сделала своё, — с вариантом оставить всё ровно как есть.
Три ответа, а не два
Когда рефинансирование проверяют как следует, получается три возможных результата, а не только «да» или «нет».
- Выгодно. Экономия остаётся положительной даже после всех расходов, а новая структура не переводит вас на риск, который вы не собирались брать. В этом случае делаем — и проверяем ещё и как, а не только стоит ли.
- Невыгодно. После комиссии и расходов выгода исчезает или превращается в убыток, или платёж снижается только потому, что срок стал длиннее. В этом случае правильно — не трогать.
- Подождать. Наименее известный ответ, и иногда самый умный.
«Подождать» означает, что есть конкретная дата, когда картина меняется в вашу пользу. У маршрутов с переменной ставкой есть станция обновления: точка, в которой ставка пересматривается и в которой обычно можно погасить или сменить маршрут без комиссии за дисконтирование. А у фиксированных маршрутов сама комиссия уменьшается по мере того, как сокращается оставшийся срок, — возраст ипотеки работает на вас. Иногда разница между «проверить сегодня» и «проверить через несколько месяцев» — это разница между «невыгодно» и «выгодно».
«Не трогайте» — законный ответ. Иногда он лучший из возможных.
Когда не стоит рефинансировать — типичные случаи
Вот ситуации, в которых я отвечаю «оставьте» чаще всего:
- У вас фиксированный неиндексированный маршрут с хорошей ставкой. Если вы зафиксировали фиксированную неиндексированную ставку в период, когда ставки были низкими, у вас есть актив. Ломать его, чтобы получить более высокую ставку или перейти на маршрут, который кажется дешёвым сегодня, — почти всегда ошибка.
- Осталось мало времени. К концу ипотеки большая часть платежа — уже основной долг, а не проценты. Экономить на процентах почти нечего, а фиксированные расходы на рефинансирование остаются теми же.
- Комиссия съедает выгоду. Когда разрыв между вашей ставкой и рыночной велик, велика и комиссия за досрочное погашение — это ровно тот же разрыв. Во многих случаях вы платите вперёд большую часть того, что сэкономили бы.
- Платёж снижается только потому, что срок стал длиннее. Это не экономия. Это отсрочка — с процентами.
Бывают и случаи, когда частичное рефинансирование — заменить один маршрут и оставить остальное — даёт большую часть пользы без большей части расходов. Это тоже результат, который нужно видеть в цифрах, а не чувствовать.
А иногда ставки в порядке, а структура — уже нет
Проверка на уровне ставок — лишь одна часть целого. Есть ещё один случай, более тихий: ваши ставки хорошие, и всё же ипотека вам больше не подходит. Не из-за банка. Потому что жизнь сдвинулась.
Структура собирается в день подписания под положение того дня: доход, возраст, планы, риск, который вы были готовы нести. Но жизнь динамична. Есть подъёмы и спады, периоды лучше и хуже. Родился ребёнок, кто-то ушёл в самозанятость, доход вырос или сжался, горизонт «через несколько лет продадим» стал короче или длиннее. Структура этого не знает. Она продолжает работать, будто ничего не изменилось.
Поэтому, когда я проверяю, я не останавливаюсь на вопросе «хороша ли ставка». Я спрашиваю ещё: подходит ли по-прежнему деление между фиксированным и переменным, между индексированным и неиндексированным тому, кто вы сегодня? Правильно ли платёж вписывается в нынешний денежный поток — и что с ним будет на следующей станции? Иногда ответ — оставить ставки и изменить только структуру, или срок, или один маршрут. И это уже не «рефинансирование» в смысле погони за ставкой. Это — подогнать ипотеку под жизнь.
Что отправить для проверки
Не нужно встречаться со мной и не нужно доставать документы из банка. Достаточно скриншота с детализацией ипотеки из банковского приложения: маршруты, остаток по каждому, ставка, тип индексации и оставшийся срок. Имя и номер счёта можно скрыть — на расчёт они не влияют.
По этому скриншоту я строю полную картину: во что вам обходится нынешний маршрут до конца, во что обошлась бы альтернатива, какова ориентировочная комиссия за досрочное погашение и когда ближайшая станция, если она есть. Ответ приходит письменно, одной ясной строкой: выгодно, невыгодно или подождать — и с тем, что за этим стоит.
Самое честное, что я могу сказать
Значительная часть проверок, которые я делаю, заканчивается словами «не трогайте, у вас хорошая ипотека». Я не считаю это неудачей — это ровно тот результат, ради которого стоит проверять у того, кто не зарабатывает на самом рефинансировании. Тот, кто проверяет вас только для того, чтобы продать рефинансирование, всегда найдёт причину рефинансировать. Я ищу правильный ответ, и когда ответ — «нет», именно его вы и получите.