Cuándo no conviene refinanciar

«¿Me conviene refinanciar?» es la pregunta que más recibo. La respuesta honesta, más a menudo de lo que parece, es «no». No porque refinanciar sea una mala idea, sino porque refinanciar es una operación con precio, y quien muestra solo el lado del ahorro no cuenta toda la historia.

Por qué el «ahorro sobre el papel» no es ahorro

La mayoría de las ofertas de refinanciación que veo empiezan con la misma línea: la nueva cuota mensual es más baja que la anterior. Es cierto, y también es casi irrelevante. Una cuota más baja se consigue fácilmente alargando el plazo, o pasando a un tramo que hoy es barato y mañana caro. Lo que hay que revisar es cuánto pagará en total hasta el final del camino, y cuánto sale del bolsillo para llegar hasta allí.

Tres cosas desaparecen casi siempre del «ahorro sobre el papel»:

La comisión por cancelación anticipada. Cuando la tasa de su tramo fijo es más alta que la tasa promedio del mercado hoy, el banco cobra la diferencia por adelantado. No es una multa: es el precio de romper un contrato, y puede comerse una parte considerable de la ganancia.
Los costos asociados. Tasación, registro, apertura de expediente, seguros nuevos, y tiempo. Cada uno es pequeño; juntos son una suma que hay que recuperar antes de que la refinanciación siquiera empiece a compensar.
La indexación. Un tramo indexado al IPC parece barato si se mira solo la tasa. Pero su capital crece con el índice, incluso cuando usted paga a tiempo.

Por eso no comparo cuota con cuota. Comparo lo que queda en el bolsillo después de la comisión, después de los costos y después de que la indexación hizo lo suyo, frente a dejar todo exactamente como está.

Tres respuestas, no dos

Cuando una refinanciación se revisa como corresponde, salen tres resultados posibles, y no solo «sí» o «no».

Conviene. El ahorro sigue siendo positivo incluso después de todos los costos, y la nueva combinación de tramos no lo lleva a un riesgo que usted no pensaba asumir. En ese caso se ejecuta, y se revisa también cómo, no solo si.
No conviene. Después de la comisión y de los costos, la ganancia desaparece o se convierte en pérdida, o la cuota baja solo porque el plazo se alargó. En ese caso lo correcto es no tocar nada.
Esperar. La respuesta menos conocida, y a veces la más inteligente.

«Esperar» significa que hay una fecha concreta en la que el panorama cambia a su favor. En los tramos variables hay una estación de actualización: un punto en el que la tasa se revisa, y en el que normalmente se puede cancelar o cambiar de tramo sin comisión de descuento. Y en los tramos fijos, la propia comisión va bajando a medida que se acorta el plazo restante: la antigüedad de la hipoteca juega a su favor. A veces la diferencia entre revisar hoy y revisar dentro de unos meses es la diferencia entre «no conviene» y «conviene».

«No toque nada» es una respuesta legítima. A veces es la mejor que hay.

Cuándo no conviene refinanciar: los casos frecuentes

Estas son las situaciones en las que respondo «déjelo así» más que en ninguna otra:

Tiene un tramo fijo no indexado con una buena tasa. Si fijó una tasa fija y no indexada en una época en la que las tasas eran bajas, tiene un activo. Romperlo para obtener una tasa más alta, o para pasar a un tramo que hoy parece barato, es casi siempre un error.
Queda poco plazo. Hacia el final de la hipoteca, la mayor parte de la cuota ya es capital, no intereses. No hay muchos intereses que ahorrar, y los costos fijos de refinanciar siguen siendo los mismos.
La comisión se come la ganancia. Cuando la brecha entre su tasa y la del mercado es grande, la comisión por cancelación anticipada también lo es: es exactamente la misma brecha. En muchos casos usted paga por adelantado la mayor parte de lo que habría ahorrado.
La cuota baja solo porque el plazo se alargó. Eso no es ahorro. Es un aplazamiento, con intereses.

También hay casos en los que una refinanciación parcial, cambiar un tramo y dejar el resto, da la mayor parte del beneficio sin la mayor parte del costo. Ese también es un resultado que hay que ver en números, no intuir.

Y a veces las tasas están bien, y la combinación ya no

La revisión a nivel de tasas es una parte del todo. Hay otro caso, más silencioso: sus tasas son buenas y, aun así, la hipoteca ya no le sirve. No por el banco. Porque la vida se movió.

Una combinación de tramos se arma el día de la firma según la situación de ese día: los ingresos, la edad, los planes, el riesgo que estaba dispuesto a asumir. Pero la vida es dinámica. Hay subidas y bajadas, épocas mejores y peores. Nace un hijo, alguien pasa a trabajar por cuenta propia, los ingresos crecen o se encogen, el horizonte de «en unos años vendemos» se acorta o se alarga. La combinación no lo sabe. Sigue corriendo como si nada hubiera cambiado.

Por eso, cuando reviso, no me detengo en la pregunta «¿la tasa es buena?». Pregunto también: ¿el reparto entre fijo y variable, entre indexado y no indexado, sigue siendo adecuado para quien es usted hoy? ¿La cuota encaja bien en el flujo de caja de ahora, y qué le pasará en la próxima estación? A veces la respuesta es dejar las tasas y cambiar solo la estructura, o el plazo, o un tramo. Y eso ya no es «refinanciar» en el sentido de correr detrás de una tasa. Es adaptar la hipoteca a la vida.

Qué enviar para revisar

No hace falta reunirse conmigo ni sacar documentos del banco. Basta una captura de pantalla del detalle de la hipoteca en la aplicación del banco: los tramos, el saldo de cada uno, la tasa, el tipo de indexación y el plazo restante. El nombre y el número de cuenta se pueden ocultar: no cambian el cálculo.

A partir de esa captura armo el cuadro completo: cuánto le cuesta el tramo actual hasta el final, cuánto costaría una alternativa, cuál es la comisión por cancelación anticipada estimada, y cuándo es la próxima estación, si la hay. La respuesta vuelve por escrito, en una línea clara: conviene, no conviene o esperar, y con lo que hay detrás.